Vida em Condomínio

05/11/2009

Muitos problemas decorrentes da moradia compartilhada em um prédio já tem solução proposta pela lei, mas regras escritas só dão resultado se aplicadas em conjunto e aliadas ao bom senso.

Não basta pagar em dia as contas para ser um bom condômino.

É necessário respeitar as normas que regulam a vida nessa comunidade, como a convenção do condomínio, e saber usar da boa educação, do respeito, da tolerância e, sobretudo do bom senso.
Dentro desse espaço, a política vigente é a da boa vizinhança.

Na verdade, essas regras não são muito diferentes da vida em sociedade. Mas devem ser ressaltadas porque, sem elas, as leis escritas não ajudam muito. Muita gente não gosta de participar de assembléia ou mesmo de festas entre os condôminos.

Contudo, procurar participar da vida de seu condomínio pode ser uma oportunidade de conhecer os problemas da comunidade e até de se defender, conforme as decisões aprovadas em assembléias.

O Regimento Interno serve como instrumento de orientação para os moradores de um condomínio, nele existem os direitos e os deveres dos moradores e deve ser seguido. No caso de você ter algum problema com seus vizinhos, uma conversa bem fundamentada, isto é, o diálogo embasado pelas normas fixadas no regimento e na lei, funciona mais e deixa menos traumas que uma discussão motivada somente pelas emoções.

No mais, consulte sua administradora, que irá orientá-lo sobre a melhor forma de resolver os problemas de vizinhança.

Bibliografia: Revista Secovi – Sites Internet – Guia do Condomínio (editora Globo)
Condomínio – Franco, J.Nascimento – editora Revista dos Tribunais

Medidas para gerar economia dentro de condomínios

04/11/2009

Conhecer as características dos equipamentos consumidores;
Saber quanto/como consomem;
Elaborar um Plano de Manutenção preventiva e corretiva adequado;
Elaborar um Diagnóstico do edifício determinando medidas para eliminar desperdícios e a introdução de sistemas eficientes;

Economia de água

- Caça-vazamentos:
uma boa arma para economizar na conta de água é a vigilância constante contra o desperdício e os danos causados por vazamentos no sistema hidráulico.
- Substituir bacias sanitárias que funcionam com pequena quantidade de água, 6,8 litros, contra os 12 litros dos modelos mais antigos.
A substituição é mais fácil nas áreas úteis, mas pode ser estimulada nas unidades habitacionais.
- Instalar resistores de vazão no encanamento dos chuveiros é outra medida que pode ser estimulada nas unidades.
- Instalação de arejadores nas torneiras que reduzem o jato de água.
- Instalação de válvulas e torneiras com abertura automática nas áreas úteis.
- Utilização de reservatórios especiais para reaproveitamento da água de chuva, com filtragem para o reuso na limpeza.

-Eliminador de ar:
em muitos lugares, de 5 a 30% da conta de água é relativo ao ar registrado pelo hidrômetro. O eliminador de ar é instalado antes do hidrômetro e promete acabar com este problema. Algumas concessionárias, como a SABESP e a CEDAE, não permitem a instalação do produto. 
- Individualização da medição de água

• Vantagens:
  - Cada condômino pagará somente o seu consumo.
  - O condômino não pagará pelo excesso de consumo do outro.
  - Acaba com o ônus coletivo pelos gastos gerados por vazamentos em uma ou mais unidades.
  
  

• Instalação:
  - Pode ser feita em um prédio já habitado
  - Em prédios antigos que possuem sistema de válvulas de descarga instalada na parede, não é possível fazer a instalação do sistema
  
  

• Aprovação do Sistema:
  em um prédio já habitado, primeiramente o síndico responsável pelo condomínio terá que fazer uma reunião com todos os condôminos, juntamente com um representante técnico da empresa, para apresentar o Sistema. A instalação depende da aprovação da totalidade dos condôminos.
  
  

• Como funciona:
  nos sistemas mais modernos, todo o registro de consumo é monitorado e captado por uma emissão de sinal registrado por um sistema de telefonia celular. Ou seja, a empresa instala o software que liga o prédio à central da empresa e faz a leitura à distância.
  
  

Economia de Gás

Individualização da medição - vantagens: 
- Economia em média de 20% nas contas de gás;
- Pagamento das contas conforme o uso de cada apartamento, sem pagar o excesso de consumo do vizinho;
- Mudança na postura em relação ao consumo displicente de gás, como um banho quente com cerca de 1 hora.

Instalação:
- As companhias de gás favorecem ao sistema; 
- Prédios novos com cerca de 100 apartamentos, com 1 coluna em média, gastaria R$ 600,00 por apartamento;
- Prédios antigos necessitam de uma análise técnica. Muitas vezes não compensa a instalação, devido ao custo X benefício não favorecer ao condomínio.

 
Aprovação do Sistema: 
- Praticamente a mesma recomendação, o síndico deve solicitar uma análise técnica e ter a aprovação dos condôminos. 


Como Funciona:
- Idem ao sistema de Água. Todo o registro de consumo é monitorado e captado por uma emissão de sinal registrado por um sistema de telefonia celular. Ou seja, a empresa instala o software que liga o prédio à central da empresa e faz a leitura à distância.

Energia elétrica – iluminação

- Instalação setorizada ajuda a iluminar somente a área necessária.
O ligar e desligar constante de um sistema de iluminação pode comprometer a vida útil dos equipamentos tornando, muitas vezes, a utilização de sensores de presença desaconselhável.
- Minuteria Individual:
Esse sistema é mais econômico que o coletivo, pois permite ligar a iluminação dos andares separadamente.
A economia mensal é de cerca de 80%. 
- Substituição das lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes:
As lâmpadas fluorescentes não podem ser ligadas diretamente à instalação elétrica, elas necessitam de um reator com starter ou, somente, de reator de partida rápida ou eletrônico. Nessa alternativa, a economia mensal é de aproximadamente 55%. 
- Trocar as lâmpadas comuns por lâmpadas de vapor de sódio e vapor metálico, que são mais adequadas para áreas de lazer e quadras. 
- Leds:
Lâmpadas sem filamento que estão chegando ao mercado.
Não possui mesmo efeito das comuns, mas substitui variedades de lâmpada dicróica, e pode consumir 40 vezes menos energia.

- Dimmer:
Permite regular a intensidade da luz.
Assim, as lâmpadas não precisam operar sempre com capacidade de total.
Pode ser bem utilizado no hall de entrada, salão de festas.

Energia elétrica - elevadores

- A utilização de sistemas de controle "inteligentes" traz economia para a utilização dos elevadores, mas a implantação de sistemas inteligentes em condomínios antigos pode sair muito caro e não compensar o benefício.

Coleta de lixo – reciclagem

- A decisão de coletar e reciclar lixo em condomínios deve ser bem estudada se a intenção é gerar receita, pois os materiais não têm valor elevado no mercado, e a atividade requer planejamento e boa administração.
 

- Passos importantes:

• Definir os tipos de materiais recicláveis que serão coletados: jornais, papéis, papelão, vidro, plástico, alumínio, etc.

• Analise a demanda de mercado existente nas proximidades, pois essa preocupação viabilizará um fluxo constante de saída (venda), evitando o acúmulo excessivo dos materiais coletados por falta de "escoamento".

• Pense a estrutura operacional do sistema, considerando a coleta, a estocagem e a venda.

• Saiba mais: Guia SíndicoNet Coleta Seletiva
  
  

Fontes:
Sergio Rodrigues – Diretor Técnico da Blockar do Brasil
Cempre (Compromisso Empresarial para a Reciclagem) – www.cempre.org.br
Comgás (companhia de distribuição de gás) –www.comgas.com.br
AES Eletropaulo (companhia de fornecimento de energia elétrica) – www.eletropaulo.com.br



MEDIDAS DE SEGURANÇA EM PRÉDIO DE APARTAMENTOS
“Por medida de economia e também por se mostrarem muitas vezes ineficientes e até facilitadores de ações de marginais, os porteiros físicos estão sendo substituídos por sistemas eletrônicos de segurança que podem variar de um simples interfone na portaria, até complexas parafernálias com câmeras de vídeo, circuito interno de TV, portões eletrônicos com timer, cercas elétricas, etc.

A instalação de sistemas eletrônicos representa maior cota de responsabilidade pela segurança dos condomínios para cada um dos moradores e pessoas que ali circulam regularmente, como é o caso de empregados. Cabe à administração divulgar regras e procedimentos e chamar a atenção para atitudes que podem minar ou colocar a segurança em risco, evitando assim aborrecimentos e prejuízos.

Comportamentos triviais, aparentemente inocentes, podem aniquilar todo o esquema de segurança adquirido a alto custo pelos próprios condôminos para proteger a si mesmos, seus familiares e seus bens.

É regra básica manter a portaria ou portão da garagem que dá acesso à rua sempre fechados. Esse procedimento deve ser tomado mesmo, e principalmente, quando um morador permanecer na entrada do prédio, conversando com a visita que está de saída, amigos, vendedores, fornecedores e prestadores de serviço. A porta ou portão deverão permanecer sempre fechados, mesmo que algum morador esteja na portaria.

O acesso ao condomínio deverá ser permitido somente pelo morador que for chamado pelo interfone por pessoa que vai se dirigir à sua unidade habitacional. A portaria nunca deve ser aberta para estranhos, mesmo que ele se identifique e o trate pelo nome. É mais seguro ir até a porta ver do que se trata.

Cuidado especial deve ser tomado com entregadores.
O delivery é um conforto, mas pode se tornar uma armadilha. Assaltantes e ladrões desenvolveram a tática de render motoqueiros, ciclistas, ou entregadores a pé durante o trajeto ou mesmo no endereço da entrega e tomar o seu lugar. Quando solicitar serviço por telefone certifique-se do nome do entregador. Ao atender o interfone faça perguntas para confirmar que é o portador.

Caso um visitante solicite a abertura da portaria para ir ao apartamento de terceiros, o morador acionado deverá se recusar, mesmo se o visitante argumentar que conhece alguém do prédio, cujo interfone está estragado. Saber nomes dos moradores é fácil, eles constam da lista telefônica.
Em situações como essa, mande a pessoa ligar para o telefone do morador procurado.
Tentar entrar em prédios usando esse argumento é um velho golpe utilizado por ladrões e pode ser evitado se cada morador abrir a porta somente para quem vai visitá-lo.

Ficar parado na entrada do edifício, fingindo estar falando com alguém no interfone e aproveitar para entrar quando algum morador abre a portaria é outro truque utilizado por ladrões. Cabe a todo morador impedir que alguém tenha acesso ao edifício quando está saindo ou entrando no condomínio. É seu dever fechar a porta, sem qualquer constrangimento, e pedir ao visitante que toque no apartamento desejado.

Solicite ao entregador de jornais e revistas que toque o interfone toda vez que for fazer a entrega. Caso seja muito cedo, peça a ele que coloque os periódicos em local próprio, destinado às correspondências. Publicações, encomendas e correspondências que chegam pelo correio são cobiçadas por marginais. Eles aproveitam o descuido dos moradores, penetram nos condomínios, apoderam-se delas e as negociam causando prejuízos ao destinatário, principalmente se se tratar de documentos bancários ou fatura de cartões. O número de conta e cartões podem ser usados indevidamente se cair em mãos criminosas. Muitos dos jornais vendidos nos semáforos de trânsito são obtidos mediante a subtração deles na portaria dos edifícios.

Funcionários, crianças e jovens devem ser especialmente orientados para a grande responsabilidade de cuidar da segurança do condomínio. Moradores adultos devem dar o exemplo. A administração deve ser vigilante e implacável com os relapsos.

Não deixar a porta do prédio aberta ou encostada, em hipótese alguma, é condição para manter a segurança e a tranqüilidade da coletividade.

É Um direito e um dever que deve ser respeitado e praticado por todos” (Kênio de Souza Pereira, vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de MG (CMI-MG) e representante em Minas da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – Jornal Pampulha, 25/05/2003, pág. 2).

FUNDO DE RESERVA

04/11/2009

Com o advento do Novo Código Civil, o fundo-de-reserva, deixou de ser uma obrigatoriedade legal. A lei dos Condomínios (Lei 4591), revogada a partir de 11 de janeiro de 2003 – quando entrou em vigor o novo Código Civil – dizia que o Fundo de Reserva é uma provisão financeira criada para o pagamento de despesas emergenciais extraordinárias, não estimadas na provisão orçamentária dos condomínios. O Novo Código Civil, não mais define o Fundo como uma “obrigatoriedade legal”. Uma vez que a nova lei não é taxativa, compete às Convenções Condominiais determinar ou não aquele provisonamento.

Ao mesmo tempo que a Constituição do fundo de reserva não é obrigatória, a Lei do Inquilinato prevê tal criação, em seu artigo 22-X, parágrafo único, letra “g”. “Temos duas legislações estipulando coisas diferentes para o mesmo assunto. Diante disso, o melhor a fazer é obter a aprovação dos condôminos e instituir o Fundo de Reserva. Trata-se de medida essencial para garantir meios de realizar obras indispensáveis  e emergências, sem depender de rateios extras”.

Especificamente no caso de locação, cabe salientar que o Fundo não pode ser usado para cobrir despesas ordinárias, que são de responsabilidade do inquilino. Caso o condomínio utilize os recursos para esse fim, o locatário deverá repor o valor, conforme diz o art 23 – XII, parágrafo 1^o, letra “i”, da referida Lei.

Entenda Mais: de acordo com o art.9^º, parágrafo 3^º, letra “j”, da antiga Lei dos Condomínios, o Fundo de Reserva – provisão financeira destinada a cobrir custos com despesas emergenciais não previstas no orçamento geral do condomínio – deve ser constituído conforme o disposto na Convenção Condominial que, na grande maioria das vezes, determina uma contribuição mensal equivalente a 5% do valor da arrecadação ordinária. Sua demonstração contábil deve ser separada da conta ordinária, e não existem “desvantagens” quanto à sua existência.


O ALUGUEL E O FUNDO DE RESERVA
Embora mais conhecido por esse nome, o fundo de reserva pode ser chamado também de fundo de emergência, fundo de caixa etc. O que importa è a sua finalidade (cobrir despesas não previstas emergênciais), sua constituição (quem contribui para que aja saldo) e sua reposição (quem contribui para repor os valores dele sacados). Segundo a Lei de Locações, a responsabilidade pela constituição desse fundo é, exclusivamente, do proprietário do imóvel. Isto é, se o condomínio decide criar um fundo, todas as contribuições para esse fundo são de responsabilidade do proprietário, esteja ou não o imóvel alugado.


Ainda segundo a mesma lei, é responsabilidade do locatário a reposição ao fundo dos valores dele sacados para cobrir eventuais despesas ordinárias relativas ao período de locação. No entanto, se esses valores foram utilizados para cobrir despesas extraordinárias, a responsabilidade passa a ser do proprietário.

COLETA SELETIVA DE LIXO PARA RECICLAR E PRESERVAR

03/11/2009

Só agora percebemos que o lixo que nós jogamos fora está transformando o nosso MUNDO num lixo! Ou seja retiramos o lixo de nossas casas, mas esse mesmo lixo vai para os aterros sanitários ou lixões, que estão cada vez mais cheios, ou, acabam invadindo nossas florestas, rios e mares. Simplesmente tiramos o lixo de nossas vistas, mas ele continua existindo, em outro lugar, e num futuro muito próximo essa situação será insustentável e quem vai sofrer as conseqüências são nossos filhos e netos.

Para que esse problema não se agrave, a coleta de lixo seletiva é uma ação viável e necessária, e uma grande contribuição que os condomínios podem conceder, pois prolonga a vida útil dos aterros sanitários, facilitando o encaminhamento de resíduos sólidos para reutilização nas usinas de reciclagem e de compostagem.

Além disso, a reutilização desses materiais diminui consideravelmente a extração de recursos naturais e evita mais danos ambientais à atmosfera, aos oceanos e ao sub-solo. Como o termo reciclar significa transformar, ao  invés de cortar uma árvore para a produção de celulose e obtenção de papel, o processo da reciclagem transforma papel velho e usado, em papel novo e reutilizável.

Segundo pesquisas, apenas 40% dos materiais que compramos não podem ser reaproveitados, portanto , os 60% restantes são uma quantidade significativas para serem deixados nos aterros sanitários.

A coleta seletiva baseia-se em processos interdependentes. Primeiro, como será coletado e qual a sua destinação e por fim o programa de conscientização e comunicação.

Existem várias empresas que fabricam diversos tipos de recipientes para se fazer a coleta seletiva. Latas grandes, médias e pequenas, em cores diferentes (vermelha, amarela, azul e verde) para cada tipo de material (vidro, papel, plástico e metal) que pode ser reciclado. Os locais mais apropriados para armazenamento desses materiais são a garagem e junto as escadas.

TIPOS DE LIXO:

LIXO SECO: 

·RECIPIENTE AZUL:  Papel, papelão, jornais, revistas, cadernos, folhas soltas, caixas e embalagens em geral, caixa de leite;

·RECIPIENTE AMARELO: Latas em geral, alumínio, cobre, pequenas sucatas;

·RECIPIENTE VERDE: Garrafas, potes e frascos de vidro;

·RECIPIENTE VERMELHO: Garrafas pet, sacos de supermercado e qualquer tipo de plástico.

LIXO ÚMIDO:

Cascas de frutas e legumes, restos de comida ou qualquer outro tipo de lixo orgânico.

NÃO RECICLÁVEIS:

papel higiênico, papel plastificado, papel de fax ou carbono, cerâmicas, lâmpadas. 

Obs: Pilhas e baterias não devem ser descartadas em lixo qualquer, pois podem contaminar o meio ambiente. Existem postos especiais que coletam este tipo de material. 

Mundo Animal

01/10/2009

A LEI 4.591/64 E ART. 544 DO CÓDIGO CIVIL – ampara qualquer animal que viva em um condomínio de apartamentos. Mesmo havendo na Convenção Condominial cláusula proibindo animal em apartamento, tolera-se ali a permanência deste, quando desse fato  não resultar em prejuízo ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos.

Apesar dos tribunais chegarem a um entendimento de que é permitida sim a presença de animais de estimação nos condomínios, existem muitas ressalvas:

Primeiro, os animais de estimação devem ser domésticos. Portanto, não dá para pôr um pastor alemão dentro de um apartamento. Isso é perigoso para os condôminos e ruim para o cão.    
 

Os animais de estimação também não devem perturbar os vizinhos, muito menos atentar contra sua segurança. Mas ainda: se o bichinho fizer suas necessidades em uma área comum do condomínio, a responsabilidade pela limpeza do local é do seu dono, mesmo que haja um faxineiro no prédio. O proprietário do bicho é o seu responsável legal, portanto ele deve seguir algumas normas dentro do condomínio:


- Só utilizarem elevadores de serviço;
- Não transitar com o referido animal pelas áreas comuns do Condomínio, a não ser o trajeto para o exterior do mesmo;
- Nesse trajeto conduzir o animal com fucinheira e no colo, independente do tamanho do mesmo;
- Quando o morador estiver ausente, não deixar o cão preso na varanda, pois late o tempo todo;
- Não permitir de forma alguma, que os animais façam suas necessidades fisiológicas nas áreas comuns do prédio;